3기 신도시가 발표된 이후, 많은 사람들의 관심이 ‘토지 보상’에 집중되고 있습니다. 그 중에서도 요즘 특히 주목받고 있는 것이 ‘대토보상’, 즉 현금 대신 토지로 보상받는 방식입니다. 단순한 보상이 아닌, 투자 기회로 떠오르고 있는 대토보상. 과연 어떤 구조이고, 어떤 이점과 위험이 있을까요?
1. 대토보상이란 무엇인가?
대토보상이란 말 그대로 ‘현금 보상 대신 다른 토지를 제공받는 방식’입니다. 예를 들어 신도시 개발로 인해 내 땅이 수용되면, 그 대가로 인근의 근린생활용지, 상업용지, 주거용지 일부 등을 받을 수 있는 제도입니다.
이 방식의 가장 큰 장점은 단순 현금보다 높은 자산 가치 상승을 기대할 수 있다는 것. 특히 신도시 내 상업지나 근생지는 향후 임대수익 및 시세 차익을 기대할 수 있어, 많은 토지주들이 선호하는 방식입니다.
하지만 ‘대토’는 아무나 받을 수 있는 게 아닙니다. 일정 기준 이상 토지를 보유한 자만 신청할 수 있고, 추첨 등을 거쳐야 받을 수 있어 경쟁이 치열합니다.
2. 대토보상, 왜 인기일까?
대토보상이 인기 있는 이유는 현금 보상의 한계 때문입니다. 감정평가를 통해 책정되는 현금 보상금은 시장가보다 낮게 평가되는 경우가 많아 토지주들의 불만을 사왔죠.
반면 대토는 보상 가치보다 더 높은 수익을 낼 수 있는 땅을 받을 가능성이 있기 때문에, 실질적으로 더 유리하다는 평가가 많습니다.
예를 들어 고양창릉이나 하남교산 지역의 상업용지를 대토로 받은 토지주는, 입주 이후 상가 건물로 임대 수익을 창출하거나 매도해 시세 차익을 얻는 방식으로 더 큰 이득을 볼 수 있습니다. 실제로 대토권 거래가 비공식적으로 활발히 이뤄지고 있는 것도 이런 이유에서입니다.
3. 대토의 구조와 신청 자격은?
대토보상은 아무에게나 허용되지 않습니다. 신청 조건은 다음과 같습니다.
- 일정 규모(대지면적 기준)를 넘는 토지를 소유해야 함
- 개인뿐 아니라 법인이나 공동명의자도 신청 가능
- 신청 시 **대토용지 종류(근생지, 상업지 등)**를 선택해야 함
하지만, 공급 물량이 한정되어 있기 때문에 신청자가 많을 경우 추첨이 이뤄집니다. 이로 인해 대토가 반드시 유리하다는 보장은 없으며, 당첨되지 못할 경우엔 현금으로 전환되는 리스크도 존재합니다.
4. 투자 관점에서 본 대토보상
투자자 입장에서 대토보상은 ‘한정판 부동산’을 미리 선점하는 효과가 있습니다. 특히 신도시 내 입지 좋은 근생지를 받게 될 경우, 향후 수요가 몰리면서 시세가 급등할 수 있기 때문입니다.
이러한 흐름은 대토권 자체의 거래가 활발해지고 있다는 점에서도 확인할 수 있습니다. 일부는 ‘대토 받을 수 있는 권리’를 프리미엄을 붙여 제3자에게 넘기는 방식으로, 대토권 프리미엄 시장까지 형성되고 있죠.
하지만 이러한 투자에는 분명한 위험요소도 있습니다. 공급되는 땅이 비인기 지역이거나, 인프라가 늦게 들어서게 되면 오히려 수익을 내기 어렵고 장기간 자금이 묶일 수도 있습니다. 따라서 무작정 대토에 뛰어들기보다, 위치와 용도, 주변 계획을 꼼꼼히 분석하는 것이 필수입니다.
5. 앞으로의 전망과 전략
현재 진행 중인 3기 신도시 중, 고양창릉과 하남교산은 보상이 끝나고 일부 대토 공급도 시작되었으며, 남양주왕숙·인천계양·부천대장은 올 연말까지 보상이 마무리될 예정입니다.
이제 남은 관건은 대토 물량의 구체적인 위치와 면적, 용도가 어떻게 배정되느냐입니다. LH는 공공리츠까지 도입해 토지보상을 가속화하고 있으며, 이 과정에서 더 다양한 대토 상품이 등장할 가능성도 있습니다.
따라서 지금은 ‘어떤 지역이 유망한가’를 예측하고, 해당 지역의 도시계획, 교통계획, 상업지 분포 등을 분석하는 것이 유리합니다.
특히 투자자는 입주 시점까지의 공실 리스크, 상권 포화도, 건축 비용 등도 꼼꼼히 따져봐야겠죠.
✅ 결론
3기 신도시의 대토보상은 단순한 보상이 아니라 기회입니다.
하지만 모든 기회에는 위험도 공존합니다.
제대로 분석하고 신중하게 접근한다면,
당신에게도 신도시에서 땅 한 필지, 건물 한 채의 기회가 열릴 수 있습니다.
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